Hablar de arrendamiento de naves industriales en Baja California, sobre todo en los últimos tiempos, es dejar de dar por sentado que su equipo interno podrá proteger el éxito de la operación utilizando los mismos contratos de hace diez años, por más extensos que parezcan, ignorando elementos que han venido evolucionando.

El cambio de criterio que pocos contratos todavía reflejan

Durante décadas, la renta de una nave industrial se regía por las leyes civiles de los Estados en que se ubicara cada inmueble. Desde abril de 2023, cuando la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación fijó jurisprudencia sobre la naturaleza mercantil de estos contratos, los desarrolladores industriales tienen un panorama más amplio para negociar con sus inquilinos extranjeros modalidades sofisticadas y medidas de protección que antes eran la fuente de litigios, con la seguridad de que hoy sí cuentan con el soporte legal necesario para defenderlas al momento de resolver tales disputas.

Las cláusulas de un contrato Triple Net Lease (NNN) quedan mejor sostenidas frente a un juez; las penas convencionales por incumplimiento se respetan sin la moderación que suelen aplicar los juzgados tradicionales; y la vía queda abierta, con mayor solidez, hacia el arbitraje comercial como mecanismo de resolución de disputas.

Lo que sigue siendo territorial

La calificación mercantil del arrendamiento industrial no borra las obligaciones fiscales locales. Frente al municipio, el obligado al pago del impuesto predial sigue siendo el propietario del inmueble, sin importar lo que diga el contrato ni la naturaleza del acto que lo rige.

En un contrato NNN, si el arrendatario no reembolsa ese costo, el municipio no demanda al arrendatario, ejecuta el cobro contra el inmueble. Por esa razón, “trasladar” el predial al inquilino sigue siendo cuestionable. El mecanismo correcto es el reembolso contractual, pactado como contraprestación adicional en el contrato.

El límite en la dolarización de la renta

Nadie negará que el mercado de arrendamiento industrial en Baja California se desarrolla en dólares y ese no es el problema. El problema surge cuando el desarrollador industrial asume que puede fijar válidamente el tipo de cambio que rige el pago de la renta. También cuando, con la intención de dirigir la entrega de la divisa extranjera únicamente, establece en el contrato cuentas bancarias y métodos de pago que solo hacen posible el uso del dólar. La libertad contractual tiene un límite y, en este caso, lo encuentra en las disposiciones de orden público de legislación monetaria mexicana.

Ya sea por recomendacón o por costumbre arraigada de sus equipos internos, seguir ese camino no protege al desarrollador, lo coloca en una posición de exposición ante el riesgo de litigios, con las consecuencias económicas que representa y el desgaste de reputación frente a sus inquilinos. Esa imprecisión contractual es, de hecho, el incentivo ideal para que un inquilino con toda la intención de pagar, pero sin mecanismos contractuales que se lo permitan, termine buscando la solución en juicio.

La alineación entre la construcción y el arrendamiento en proyectos BTS

El diseño contractual adecuado de un proyecto de arrendamiento Built to Suit (BTS) no vive en dos contratos independientes, sino en una correcta alineación entre ambos instrumentos: el avance de construcción y la fecha de renta; las órdenes de cambio y el impacto financiero para el desarrollador; las penalizaciones por retraso en la entrega y la adecuación de esquemas back to back al elegir al contratista general.

Dejar que cada aspecto del proyecto de arrendamiento BTS siga su curso de manera independiente, por asumir que los machotes de contrato utilizados son suficientes, expone al desarrollador a consecuencias financieras que pueden paralizar el resto de su operación.

Lo que esto significa para su próximo contrato

Un contrato de arrendamiento industrial redactado bajo el supuesto de que ya todo está cubierto por el machote, probablemente está desperdiciando sobre la mesa medidas de protección a las que ya tiene derecho.

Un machote de contrato heredado de hace diez años por el equipo interno podría no considerar lo necesario para hacerlas valer y, en un mercado de oportunidad, con obligaciones económicas de alta cuantía asumidas por una y otra parte y negociaciones profesionales, la precisión contractual no es un extra, sino lo mínimo que espera un inquilino sofisticado.

Para el desarrollador industrial valdría la pena voltear con su equipo interno y asegurarse que su operación está cubierta, no bajo las reglas de siempre por la inercia del pasado, sino por considerar la complejidad real de la operación conforme a los estándares que el día de hoy son el verdadero marco de protección. En todo caso, un diagnóstico externo para revisar esa arquitectura contractual es un punto que debería estar en el radar de quien dirige con estrategia.