Aún con la incertidumbre arancelaria y la próxima revisión del T-MEC, es innegable que el mercado de naves industriales en Baja California está en un momento sin precedente. El nearshoring ha generando una demanda de espacios industriales que no existía hace cinco años y con ella una ola de transacciones entre desarrolladores mexicanos y empresas extranjeras, principalmente californianas, que llegan con estándares contractuales distintos, expectativas distintas y una familiaridad con el leasing californiano que no siempre se traduce bien al sistema jurídico mexicano.

Dos perfiles están en esa mesa de negociación. Por un lado, el desarrollador o arrendador mexicano que construyó o tiene la nave y, por el otro lado, la empresa californiana que quiere instalar su operación. Ninguno de los dos siempre entiende completamente cómo funciona el sistema del otro y ese desconocimiento tiene consecuencias contractuales reales en ambas direcciones.

El sistema jurídico aplicable: un cambio de paradigma relevante

Antes de entrar al contrato, hay una decisión que define el marco legal de toda la relación: ¿bajo qué sistema jurídico se rige el arrendamiento?

Hasta hace poco, el criterio histórico en México era que el arrendamiento de inmuebles siempre y sin excepción correspondía a la materia civil, regulado por el Código Civil local. Ese criterio cambió en abril de 2023, cuando la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación emitió la jurisprudencia 1a./J. 170/2023, que establece que el arrendamiento de inmuebles puede constituir un acto de comercio cuando existe fin de especulación comercial, lo que convierte la vía mercantil en procedente para ese contrato. En el contexto de naves industriales arrendadas con fines de manufactura, logística u operación de nearshoring, ese criterio aplica con claridad.

La relevancia práctica es significativa. Un arrendamiento regido por el Código de Comercio, con el Código Civil Federal como supletorio, ofrece mayor autonomía de la voluntad, abre la puerta a mecanismos que el derecho civil estricto no contempla con la misma flexibilidad y permite incorporar estándares internacionales de contratación, incluyendo cláusulas de compliance, ESG y modelos de arrendamiento como los que los inversionistas extranjeros conocen y exigen. Para el desarrollador que quiere atraer a empresas con estándares internacionales, este es el marco correcto.

Lo que el inversionista californiano necesita saber

El lease californiano estándar para inmuebles industriales (triple net o NNN) opera bajo el principio de que lo que no está escrito no existe y que el arrendatario asume los costos operativos del inmueble incluyendo reparaciones estructurales. Esa lógica puede incorporarse en un contrato de arrendamiento en Baja California, pero requiere trabajo contractual específico porque el sistema legal que lo regula es distinto del californiano.

La primera diferencia relevante: el Código Civil Federal establece como obligación del arrendador hacer todas las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en estado de servir para el uso convenido. Ahora bien, para que un contrato funcione bajo la lógica NNN, transfiriendo esa obligación al arrendatario, el contrato debe incluir una renuncia expresa y específica a esa disposición, pues sin ella, cualquier conflicto sobre reparaciones estructurales puede resolverse a favor del arrendatario.

Para el inversionista californiano, la buena noticia es que bajo el sistema mexicano el marco de protección al arrendatario es relativamente sólido. La permanencia en el inmueble mientras se cumple es más segura que en California, donde los procesos de unlawful detainer pueden ser veloces. Esto da certeza operativa.

Para el desarrollador mexicano, la cláusula NNN no opera sola. Necesita estar explícitamente redactada, con renuncia a los derechos previstos en la legislación supletoria, con un desglose claro de qué conceptos incluye el mantenimiento de áreas comunes y con la precisión fiscal sobre si esas cuotas generan IVA a tasa general o de la zona fronteriza, relevante en Baja California donde la tasa fronteriza del 8% puede aplicar y donde las empresas IMMEX tienen mecanismos de acreditamiento que conviene alinear desde el contrato.

Modalidades contractuales: el contrato correcto para cada operación

No toda operación de nearshoring se estructura igual. Las modalidades contractuales más relevantes en el mercado industrial de Baja California en 2026 son distintas en su naturaleza y en sus implicaciones:

• El arrendamiento puro es la modalidad más simple: el desarrollador o arrendador entrega la nave en el estado en que se encuentra, lo que es útil cuando la nave ya cumple con las especificaciones del arrendatario. Sus términos de entrega, “as is” o con estándar “serviceable” definido, deben estar escritos con precisión. Un “as is” californiano y un “as is” mexicano no tienen exactamente el mismo alcance; la diferencia puede ser fuente de conflicto al momento de la entrega.
• El build-to-suit, es decir, la construcción de la nave con especificaciones del arrendatario antes de la entrega, es el modelo más demandado por empresas extranjeras que requieren infraestructura específica: altura de claros, accesos de maniobra, sistemas eléctricos industriales o muelles de carga. Aquí la estructura contractual se vuelve más compleja, ya que puede instrumentarse como una promesa de arrendamiento con contrato de construcción separado o como un contrato híbrido que vincule la construcción y el arrendamiento en un solo instrumento. La elección tiene consecuencias fiscales y de responsabilidad que deben analizarse antes de firmar.
• El sale & leaseback, donde la empresa vende la nave y la renta para seguir operando, es una modalidad de financiamiento que algunos desarrolladores o inversionistas institucionales están introduciendo en el corredor Baja California. Requiere una estructuración adicional que va más allá del arrendamiento simple.

El due diligence del inversionista californiano: lo que no puede omitir

Una empresa californiana que arrienda una nave en Baja California necesita un due diligence que no es el mismo que haría en California. Los riesgos específicos del mercado inmobiliario industrial en México incluyen aspectos que en California son menos frecuentes o están más estandarizados:

La certeza en la tenencia del inmueble requiere revisar el título de propiedad; su historial registral completo; la ausencia de gravámenes, hipotecas o embargos no revelados; la consistencia entre la realidad física de la nave y los planos, escrituras y registro catastral; y la verificación de que el inmueble no tiene origen agrario o comunal que genere restricciones.

Los permisos y usos de suelo en Baja California se gestionan a nivel municipal, con planes de zonificación distintos entre Tijuana, Ensenada y Mexicali. Una nave en un parque industrial con uso de suelo aprobado para manufactura puede tener aún así restricciones para ciertos procesos industriales, manejo de materiales peligrosos o descarga de residuos. Verificar que el uso previsto es compatible totalmente con el uso de suelo autorizado es un paso que no puede delegarse al arrendador.

El suministro de servicios como agua, electricidad y gas, es una variable crítica en el corredor industrial de Baja California que en California se da por sentada. La infraestructura de la zona, la factibilidad de conexión, la capacidad real de suministro y los plazos de instalación deben verificarse antes de comprometer la operación. Una cláusula contractual que vincule la entrega de la nave al cumplimiento de especificaciones de suministro protege al arrendatario ante demoras o insuficiencias que no eran visibles al firmar.

Las cláusulas que los inversionistas extranjeros exigen y que los contratos típicos del mercado local no incluyen

Las empresas californianas que llegan al mercado industrial de Baja California con estándares de contratación internacionales, especialmente corporativos estadounidenses medianos y grandes, traen exigencias contractuales que el formato estándar de arrendamiento mexicano no contempla. Incorporarlas no es solo una concesión al arrendatario, es la diferencia entre un contrato que puede ejecutarse efectivamente ante un problema y uno que abre más preguntas que respuestas.

Las cláusulas de compliance anticorrupción, basándose tanto en la Foreign Corrupt Practices Act (FCPA) estadounidense como la legislación mexicana del Sistema Nacional Anticorrupción, son estándar en contratos entre empresas con capital o clientes estadounidenses. El contrato de arrendamiento es parte de esa cadena de cumplimiento, especialmente cuando el arrendador es un desarrollador que también gestiona el parque y tiene interacción con autoridades municipales para permisos y servicios.

Las cláusulas ESG (medio ambiente, responsabilidad social y gobierno corporativo, por sus siglas en inglés) son cada vez más frecuentes en contratos de empresas que reportan a matrices o inversionistas con políticas de sostenibilidad. En el contexto de naves industriales, esto puede incluir compromisos sobre eficiencia energética, manejo de residuos y certificaciones de construcción sostenible.

La tácita reconducción, esto es, la prórroga automática del contrato si el arrendatario sigue operando después del vencimiento sin que el arrendador manifieste oposición, es un concepto desconocido para el arrendatario californiano y una trampa frecuente. Excluirla expresamente en el contrato y establecer un procedimiento formal de renovación o renegociación es una cláusula básica que protege a ambas partes.

El contrato correcto no es el lease californiano en español

Para el desarrollador mexicano que quiere atraer empresas internacionales, el contrato que cierra la operación no es el mismo contrato que genera una relación durable y libre de conflictos. Las empresas que llegan con capital y con estándares internacionales llevan abogados propios o revisarán el contrato con criterio sofisticado. Un contrato diseñado para ese estándar, que incorpore los elementos que describe este artículo, no solo protege al desarrollador, sino que también es la señal de que el desarrollador entiende el tipo de operación que está celebrando.

Para el inversionista californiano, el sistema jurídico mexicano ofrece un marco más robusto de lo que frecuentemente se asume para proteger al arrendatario industrial, incluyendo el nuevo enfoque bajo la vía mercantil que el nearshoring ha consolidado. Lo que requiere es un contrato que esté diseñado precisamente para ese sistema, no solamente adaptado del que ya se conoce.