Un fondo de private equity que evalúa financiar la siguiente fase de un desarrollo o de un parque industrial en Tijuana audita la tierra en cuestión de semanas. Lo que un comité de inversión tarda meses en decidir es si puede confiar en las decisiones que el desarrollador va a tomar después de que el capital ya esté comprometido y esa confianza no se construye con un buen terreno ni con una proyección financiera optimista.

La verdadera confianza se construye con algo tan simple e incómodo de instalar al interior: que cada decisión relevante del proyecto (una llamada de capital, un cambio de contratista o una modificación al presupuesto) quede documentada, sea trazable y pueda revisarse o revertirse sin depender de que una sola persona recuerde por qué se tomó o esté dispuesta a explicarla igual dos o más veces.

En el fondo, esa es la pregunta que separa a un desarrollador que recibe una segunda ronda de capital de uno que se queda en la primera. La pregunta es si el desarrollador puede operar bajo escrutinio permanente sin que eso lo paralice y si existe algo más sólido que su palabra sosteniendo cada decisión que tomó con el dinero de otros.

Hasta ahora, el desarrollador ha tenido razón y ha decidido bien sobre el destino de su capital y del proyecto, pero ha estado tanto tiempo acostumbrado a decidir solo, que esto suele sentirse como desconfianza innecesaria, pero no lo es. Simplemente el capital institucional no puede comprar intuición ni heroísmo. El inversionista profesional solo puede comprar procesos que sobrevivan a la persona que los diseñó, porque esa es la única forma en que un fondo puede proyectar el riesgo del proyecto a cinco o siete años, sin depender de que nada le pase a su desarrollador en el camino.

“El capital institucional no puede comprar intuición ni heroísmo. El inversionista profesional solo puede comprar procesos que sobrevivan a la persona que los diseñó”.

Ese día de la reunión con el fondo el desarrollador mirará dos o tres años antes y descubrirá que la distancia entre “confío en mi criterio” y “puedo demostrar cómo llegué a cada decisión”, se cierra con lo que decidió documentar cuando nadie externo estaba mirando todavía.

Antes que el capital institucional haga la pregunta por su cuenta, es útil que el propio desarrollador de Baja California se pregunte honestamente: si alguien externo revisara cómo se tomó la última decisión importante del proyecto, ¿encontraría un criterio documentado o encontraría solamente su palabra?