La llegada de un inversionista extranjero a un proyecto del Valle de Guadalupe suele vivirse como una validación, porque alguien de fuera ve en el proyecto lo mismo que sus fundadores vieron desde el principio. Lo que en menor medida se anticipa es que esa misma llegada convierte, de un día para otro, a un proyecto informal en una estructura que tiene que sostener escrutinio cross-border y que buena parte de esa carga recae sobre el proyecto, no sobre el inversionista.
La primera pregunta: cómo entra el capital
El artículo 27 constitucional y la Ley de Inversión Extranjera establecen que la propiedad directa de bienes inmuebles dentro de zona restringida (una franja de 100 kilómetros desde la frontera y 50 kilómetros desde la costa) está reservada, con excepciones muy puntuales, a mexicanos y sociedades mexicanas con cláusula de exclusión de extranjeros.
El Valle de Guadalupe se ubica totalmente dentro de esta franja, lo que significa que no debe asumirse que un inversionista extranjero puede simplemente comprar o coinvertir en tierra del Valle de la misma forma en que lo haría en otra región del país. Las dos vías disponibles: una sociedad mexicana sin cláusula de exclusión de extranjeros, pero con un objeto social bastante limitado y especializado; o un fideicomiso bancario cuando el inversionista requiere por cualquier motivo un título relacionado con su nombre, cada una con implicaciones distintas sobre control, gobierno y salida futura del inversionista, por lo que la elección debe hacerse antes de que el capital entre, no después.
La segunda pregunta: qué tan sostenible es la estructura que ya existe
Es común que el proyecto que recibe a su primer inversionista extranjero serio lleve años operando bajo una estructura informal, por ejemplo, una copropiedad entre fundadores (algunas veces de palabra), sin pacto de socios, con la marca del proyecto y la tierra sin una separación documental clara.
Un inversionista institucional o un family office estadounidense con experiencia en este tipo de operaciones va a hacer, como parte de su propia debida diligencia, exactamente las preguntas que el proyecto nunca se respondió a sí mismo: quién es dueño de qué, cómo se toman las decisiones o qué pasa si un socio fundador quiere salir después de que el inversionista ya entró. Un proyecto que no puede responder estas preguntas con documentos pierde algo más que solo tiempo, con frecuencia pierde al inversionista, que interpreta la ausencia de estructura como una señal de riesgo mayor al que está dispuesto a asumir.
La tercera pregunta: qué obligaciones activa la entrada de capital extranjero
Además de la estructura societaria, según el mecanismo elegido y el monto involucrado, la entrada de inversión extranjera activa obligaciones de registro ante el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (RNIE).
Este registro es una obligación administrativa, no una barrera, pero es una obligación que tiene fecha límite y que, cuando se omite, se vuelve visible en el peor momento posible, como durante la debida diligencia de una ronda de inversión posterior o durante una auditoría fiscal por cruce de información entre autoridades.
Lo que esto significa para el proyecto, en términos prácticos
Ninguno de estos tres elementos mencionados, es decir, el mecanismo de propiedad frente a zona restringida, la estructura societaria que sostiene al proyecto y el registro ante el RNIE se resuelven el día que el inversionista extranjero confirma su interés. El costo y riesgo de perder la operación es mucho menor si se resuelve en las semanas previas a esa negociación, cuando el proyecto todavía tiene el control completo del ritmo y de los términos.
Vale la pena distinguir esto del trabajo que ya hemos publicado sobre contratos entre empresas mexicanas y californianas en el corredor industrial, porque ahí el tema es la relación comercial entre dos empresas ya constituidas, pero aquí el tema es previo, es la estructura misma del vehículo mexicano que va a recibir esa inversión, mucho antes de que exista ningún contrato que negociar.
Si el proyecto es atractivo para ese inversionista, evidentemente lo es, por eso ya lo está buscando, pero antes de que la oportunidad de ese capital extranjero toque la puerta valdría la pena preguntarse si la estructura que sostiene al proyecto hoy podría resistir un proceso de debida diligencia de un tercero que invierte, precisamente, evaluando ese tipo de estructura antes que cualquier otra cosa.
