Al día de hoy, el Valle de Guadalupe es el destino enoturístico más reconocido de México y uno de los pocos lugares del país capaces de atraer, en la misma mesa de negociación, a un inversionista de Los Ángeles, a una familia que lleva tres generaciones cultivando la misma tierra y a un fondo que busca desplegar capital en hospitalidad boutique. Paradójicamente es también la región donde la estructura legal de la mayoría de los proyectos tiende a parecerse más a la de hace veinte años que al tamaño real de la inversión que hoy sostienen.

Es una descripción de cómo crecen las regiones vitivinícolas en su primera fase, esto es, alguien compra tierra porque quiere hacer vino o porque quiere construir una experiencia de hospitalidad distinta y lo hace, con la estructura mínima necesaria para empezar, lo cual no es una crítica al Valle ni a quienes lo construyeron. Esa estructura mínima funcionó y funcionó tan bien que convirtió al Valle de Guadalupe en lo que es hoy. El problema, sin embargo, es que una parte significativa de los proyectos de la región nunca actualizó esa estructura al mismo ritmo en que el propio Valle creció a su alrededor.

Tres capas de incertidumbre que rara vez se ven juntas

La primera capa es societaria y también es la más visible e identificable, con proyectos operados entre dos, tres o más inversionistas, con frecuencia familiares, amigos o exsocios de otros negocios, sin un pacto de socios que defina qué pasa cuando alguno de ellos quiere salir, cuando llega un nuevo inversionista o cuando simplemente dejan de estar de acuerdo. Este nivel se resuelve con relativa rapidez cuando se aborda a tiempo y es, frecuentemente, la más común en la práctica de este despacho con proyectos del Valle.

La segunda capa es la tierra y es la menos comprendida, fuera de un círculo muy reducido de asesores. El Valle de Guadalupe concentra sobre un mismo mapa terrenos con régimen de propiedad privada plenamente titulado, terrenos de origen ejidal en distintas etapas de conversión a dominio pleno y una estructura de planeación urbana que está en un proceso activo de actualización. El instrumento rector de uso de suelo del municipio de Ensenada se actualizó en julio de 2024 (después de quince años operando bajo una versión de 2009), un cambio real y reciente, pero lo que no se actualizó al mismo tiempo es el instrumento sectorial específico y vigente desde 2018 para los valles vitivinícolas, que debería ser la primera referencia que un proyecto consulta antes de construir, ampliar o cambiar de facto el uso de un predio de agrícola a turístico-comercial, lo que con frecuencia no ocurre. La modernización del instrumento municipal no resuelve por sí sola la certeza de uso de suelo específica de la zona que más está creciendo dentro del mismo municipio y a esto se suma un proceso de ordenamiento ecológico territorial, impulsado en coordinación entre autoridades federales, estatales y municipales, enfocado específicamente en preservar reservas para la actividad agropecuaria de la zona, un proceso que sigue en desarrollo como buena parte de la estructura regulatoria del Valle.

La consecuencia práctica de estas primeras dos capas superpuestas es que la pregunta ¿qué puedo construir legalmente en este terreno?, en el Valle, tiene una respuesta menos simple que en casi cualquier otra zona del municipio y, sin embargo, sigue siendo una de las preguntas menos formalmente verificadas antes de que varios proyectos avancen.

La tercera capa es la que genera más ansiedad y, curiosamente, la que con más frecuencia se entiende mal: el cumplimiento en materia de prevención de lavado de dinero. Pero vale la pena en este punto aclarar y precisar, porque la precisión aquí protege al empresario en ambas direcciones, ya que operar un hotel boutique, una bodega vitivinícola o un restaurante no está listado como Actividad Vulnerable bajo la ley mexicana antilavado, ni bajo los estándares internacionales del GAFI. Lo que sí activa esas obligaciones son componentes específicos que muchos proyectos del Valle sí incluyen dentro de su modelo de negocio, como la venta de lotes, villas o “membresías” ligadas a un inmueble, o el arrendamiento de espacios comerciales por montos relevantes. También existe, de forma independiente y muy real, un riesgo bancario: los negocios intensivos en efectivo (y sabemos que la hospitalidad lo es, en cualquier región del mundo), que reciben un nivel de escrutinio más alto por parte de las instituciones de crédito, con o sin una obligación regulatoria formal de por medio para la empresa.

Por qué esto importa más en el Valle que en otras regiones

Estas tres capas de incertidumbre no serían excepcionales por sí solas, porque existen en cualquier región de crecimiento acelerado en México. Lo que hace del Valle de Guadalupe un caso particular es la velocidad y la visibilidad de su crecimiento, ya que hoy es uno de los destinos que más atención de inversión atrae en el norte de México, lo que significa que la ventana entre “un proyecto que funciona informalmente” y “un proyecto que un inversionista institucional, un banco o una autoridad audita con seriedad” se está cerrando más rápido en el Valle que en la mayoría de las regiones comparables del país.

Esto tiene una implicación concreta para quien ya tiene un proyecto en el Valle, por pequeño que sea hoy: poner en la agenda su estructura legal no es una conversación que se pueda posponer hasta que llegue el inversionista, el conflicto entre socios o la revisión bancaria, porque para cuando cualquiera de esos tres eventos ocurre, la ventana para resolver la estructura con calma, es decir, sin la presión de una negociación activa o sin el desgaste de un conflicto ya iniciado, ya se cerró.

Lo que separa a los proyectos que van a capturar la siguiente década del Valle

El Valle de Guadalupe todavía tiene por delante al menos una década más de crecimiento en inversión, en reconocimiento internacional y en la llegada de capital institucional que hoy apenas empieza a mirar hacia la región con seriedad. Los proyectos que van a capturar una parte desproporcionada de ese crecimiento no van a ser necesariamente los que tengan el mejor vino o la experiencia de hospitalidad más lograda, eso ya lo tiene una parte importante del Valle; sino los proyectos que puedan demostrar, con documentos y no solo con la calidad de su producto, que su estructura societaria, su régimen de propiedad de la tierra y su cumplimiento están a la altura de lo que un inversionista institucional, un banco o un comprador serio va a exigir antes de comprometer capital.

La pregunta que cada proyecto del Valle se haga hoy sobre si su vino es bueno o si su experiencia de hospitalidad funciona puede ser ociosa, evidentemente funciona o no estaría leyendo esto como un problema real y no hipotético. La pregunta que vale la pena es si el día que llegue la oportunidad que llevan años esperando, su estructura legal va a poder sostenerla o si esa misma oportunidad va a ser la que finalmente exponga que el Valle, como región, creció más rápido que buena parte de su estructura legal.