Existe una confusión extendida entre desarrolladores y compradores de tierra en Baja California: la idea de que si una notaría revisó el antecedente de propiedad y autorizó la escritura, el inmueble ya pasó por un filtro de riesgo suficiente. Esa idea parte de una premisa equivocada sobre qué es, legalmente, lo que una notaría hace.
La función del notario no es la misma que la del due diligence
El notario da fe de un acto jurídico determinado: verifica que quien vende tiene en ese momento un título inscrito y vigente en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, que no existan gravámenes activos sobre ese título y que las partes cuenten con la capacidad legal para celebrar el acto. Es una función de certeza jurídica sobre el acto que se va a autorizar, pero no un es dictamen de riesgo sobre la historia completa del inmueble.
En la práctica operativa de una notaría, esa revisión suele avanzar hacia atrás solo hasta el antecedente inmediato, es decir, el título previo al que se está presentando para la operación. En el caso de la primera venta de lotes que resultan de un fraccionamiento, la revisión típica llega, si acaso, hasta el título del predio mayor del que se desprendió el polígono, pero rara vez continúa más atrás de ese punto. Y es justo dos o tres antecedentes antes de ese nivel donde frecuentemente aparece el origen ejidal de la tierra, una posesión no regularizada o una cadena de transmisiones con algún vicio que nunca se corrigió formalmente.
Esto no es bajo ninguna idea una deficiencia del notariado, sino una distinción del alcance real de su función en operaciones inmobiliarias: el trabajo de la notaría está diseñado correctamente para dar certeza sobre el acto puntual que va plasmar en su protocolo, apoyado en lo que el propio expediente presentado acredita, pero no para reconstruir, por ejemplo, la historia agraria completa de un predio a lo largo de varias décadas. Esa reconstrucción es precisamente el trabajo de un due diligence inmobiliario independiente, ejecutado antes de comprometer capital, no al momento de firmar.
El filtro que rara vez se ve desde fuera
Vale la pena entender, además, cómo se procesa en la práctica esa revisión dentro de una notaría: el análisis documental inicial suele quedar a cargo del equipo jurídico interno y el hallazgo llega al notario, en la mayoría de los casos, ya filtrado por ese primer nivel de revisión. Es un proceso razonable y funcional para el propósito que persigue, dar fe de un acto conforme a lo que el expediente presentado acredita, pero es precisamente por eso un proceso distinto al de un despacho que audita el inmueble con el único propósito de identificar riesgo antes de que el cliente comprometa capital.
Por qué la diferencia importa en la práctica
Cuando un desarrollador entrega un anticipo o firma una opción de compra confiando en que “la notaría ya va a revisar todo”, suele estar delegando una decisión de inversión a un proceso que, por diseño, no fue construido para tomar esa decisión por él. Para cuando la notaría identifica (si lo identifica) un problema en el antecedente, el desarrollador ya invirtió tiempo, ya negoció condiciones y, en muchos casos, ya desembolsó recursos que no siempre son recuperables con la misma velocidad con la que salieron.
Un due diligence inmobiliario propiamente ejecutado revisa lo que la escrituración no necesita revisar para proceder: el origen agrario del predio ante el Registro Agrario Nacional cuando corresponde, el cumplimiento histórico del derecho de preferencia en la privatización de tierra ejidal, la coincidencia entre polígonos físicos y la cartografía oficial, así como el estado posesorio real del inmueble más allá de lo que dice el papel.
Lo que esto significa para su próxima operación
Antes de comprometer un anticipo por un predio en Baja California, vale la pena separar dos preguntas que suelen tratarse como una sola: ¿el acto que voy a firmar es formalmente correcto? y ¿el inmueble que estoy adquiriendo tiene una historia limpia más allá de lo que el expediente presentado demuestra? La notaría responde con solvencia la primera. La segunda requiere una revisión que empiece antes de sentarse a firmar, no durante la lectura de la escritura.
