“Ya está en trámite”: la frase que precede a más obras clausuradas en Baja California que cualquier otra. Se usa para justificar el arranque de movimientos de tierra, cimentaciones y hasta estructura, bajo el supuesto de que la licencia de construcción es cuestión de tiempo, no de si se obtiene.
No lo es. Un trámite o una solicitud en curso no es una autorización. Jurídicamente es igual a nada y las autoridades ambientales y urbanas en la región han dejado de tratarlo como una zona gris tolerable.
Esperar y avanzar: ambos tienen un costo
La lógica que sostiene la prisa por empezar es comprensible, porque cada semana que la obra no avanza es una semana que no acerca al desarrollador a la Tasa Interna de Retorno (TIR) proyectada. El problema con esa lógica es que calcula mal el riesgo, porque no compara el costo de esperar el permiso contra el costo de avanzar sin él; compara el costo de esperar contra cero, contra empezar como si ya tuviera el permiso, como si arrancar sin autorización no tuviera un costo propio.
Sí lo tiene y no es meramente simbólico. Un sello de clausura no solo detiene la obra, congela maquinaria contratada, activa penalizaciones con contratistas que ya estaban movilizados y, muchas veces el daño que menos se contabiliza a tiempo, se vuelve visible para cualquier comprador de preventa que pase por el predio. Un desarrollo con sellos de clausura en la fachada no transmite que “ya casi”; transmite que algo no está en orden con el proyecto y en preventas, la confianza no se recupera con un comunicado en redes sociales.
Intentar evitar la clausura, o clausurada la obra y buscar reactivarla de inmediato, por todas las rutas posibles también es un riesgo que debe gestionarse adecuadamente. Los inversionistas institucionales de la región no participarían en un proyecto que los exponga a ser sancionados conforme a la Foreign Corrupt Practices Act (FCPA) y, en los últimos años, cada vez más proyectos buscan la inversión de este tipo de capital.
Calcular adecuadamente los tiempos es parte de la proyección correcta
Para cambiar el cálculo la ruta no es acelerar el trámite a cualquier costo, sino considerar el orden real en el que se mide el avance del proyecto. Un desarrollo que llega a la fase de obra con las licencias ambientales favorables en mano, el dictamen de uso de suelo resuelto y las factibilidades de servicios confirmadas no perdió tiempo esperando, ganó la única variable que después nadie puede quitarle: la certeza de que lo construido no se detiene.
Esa certeza, además, es la que los bancos y los inversionistas institucionales miran antes que cualquier proyección financiera. Un proyecto con su expediente de permisos firme desde el arranque es un proyecto financiable. Uno que avanza “en lo que sale el permiso” ya trae por ese solo hecho para cualquier comité de crédito serio, un riesgo no cuantificado incorporado al precio.
Antes de dar la orden de arranque es correcto calcular cuánto se pierde por esperar la firma del permiso, pero vale la pena más hacer el cálculo correcto de cuánto cuesta realmente, en meses de clausura y en confianza de mercado, haber apostado a que no haría falta.
