La prevención de lavado de dinero se percibe, en el imaginario empresarial mexicano, como un tema de bancos, casas de bolsa y entidades financieras. Es una percepción equivocada y las consecuencias de mantenerla pueden ser graves.

La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, conocida como Ley Antilavado, establece obligaciones de compliance PLD para un conjunto amplio de actividades que incluyen, de manera explícita, el desarrollo y comercialización de bienes inmuebles.

Quiénes están obligados en el sector inmobiliario

Son sujetos obligados bajo la Ley Antilavado las personas físicas y morales que habitualmente realicen alguna de estas actividades vinculadas con el sector inmobiliario:

• Compraventa de inmuebles o la intermediación en esas operaciones.

• Construcción o desarrollo de inmuebles con fines de comercialización o renta.

• Administración y resguardo de activos inmobiliarios por cuenta de terceros.

• Operaciones de arrendamiento de inmuebles cuando se realizan por encima de los umbrales definidos por el SAT.

Esto incluye a desarrolladores de proyectos residenciales, industriales, comerciales y turísticos. Incluye a constructoras que comercializan su producto directamente. Incluye a intermediarios inmobiliarios. Y en algunos supuestos, incluye a quienes administran portafolios de activos por cuenta de inversionistas.

Qué obliga la ley concretamente

Las obligaciones de los sujetos obligados no se limitan a reportar operaciones sospechosas. que es lo que la mayoría conoce. El cumplimiento real incluye un conjunto de obligaciones preventivas y operativas, entre ellas:

• Identificación del cliente: verificar la identidad del cliente y, cuando aplica, identificar al beneficiario controlador, es decir, la persona física que en última instancia controla o se beneficia de la operación.

• Resguardo de expedientes: mantener expedientes de clientes con la documentación de identificación por el período que establece la ley, actualmente diez años.

• Evaluación de riesgo: clasificar operaciones y clientes por nivel de riesgo, con mayor diligencia para operaciones de alto valor o clientes con perfil de riesgo elevado.

• Presentación de avisos: reportar al SAT las operaciones que superen los umbrales establecidos y aquellas que, independientemente del monto, presenten características que las hagan sospechosas.

• Designación de oficial de cumplimiento: en algunos supuestos, designar formalmente a un responsable interno del programa de compliance PLD.

El riesgo real del incumplimiento

Las sanciones por incumplimiento de la Ley Antilavado no son únicamente económicas. La ley establece multas que pueden alcanzar montos significativos, calculadas en unidades de medida y actualización (UMA), con rangos que escalan según la gravedad de la infracción. Pero el riesgo más relevante para los empresarios del sector es otro.

El incumplimiento del programa de PLD no genera solo responsabilidad de la empresa. Puede generar responsabilidad personal del administrador o director general por omisión en el cumplimiento de obligaciones legales a su cargo. En casos de mayor gravedad, cuando se acredita participación activa o negligencia grave, la responsabilidad puede tener consecuencias penales.

La UIF tiene capacidad de inspección y ha incrementado su actividad de supervisión en el sector inmobiliario en los últimos años. El sector dejó de estar en el margen de la supervisión antilavado.

Un aviso de privacidad no es compliance

Igual que ocurre con la protección de datos personales, la respuesta más común al tema de PLD en empresas inmobiliarias es superficial: se conoce la existencia de la obligación, se firma algún documento con los clientes y se asume que eso es suficiente.

No lo es. Un programa de compliance PLD funcional requiere una política escrita adaptada a la operación específica de la empresa, procedimientos de identificación y verificación operativos, un sistema de evaluación y clasificación de riesgo, mecanismos reales de reporte y capacitación del personal involucrado en operaciones con clientes.

 

La pregunta no es si tu empresa está obligada por la Ley Antilavado. Si operas en el sector inmobiliario en México, probablemente lo está. La pregunta relevante es si tu programa de cumplimiento es real o solo documental.