Los proyectos inmobiliarios entre socios o coinversionistas tienen una característica que los hace vulnerables a conflictos de manera muy particular, ya que el momento en que se acuerda el proyecto, que es cuando las expectativas de todos convergen, y el momento en que aparecen los problemas están separados por años. En ese intervalo de tiempo la relación entre las partes cambia, las expectativas normalmente divergen y los acuerdos verbales del inicio se vuelven imposibles de verificar.

El patrón que vemos es consistente: dos o más personas con recursos complementarios (uno tiene el terreno, otro el capital y otro la experiencia constructora) deciden desarrollar un proyecto juntos. Los términos del acuerdo son razonablemente claros al inicio para los involucrados, pues en ese momento detectan quién aporta qué, cómo se distribuyen las utilidades y quién toma las decisiones. El problema es que esos términos no se documentaron con la precisión que requiere una operación que durará tres o cuatro años, involucrará millones de pesos y enfrentará escenarios que nadie anticipó cuando el proyecto era solo una idea.

Lo que casi nunca se documenta antes de iniciar

Las preguntas incómodas de cómo puede salir un socio o codesarrollador del proyecto son casi siempre las menos atendidas al momento de estructurarlo. ¿Qué ocurre si uno de los socios quiere salir antes de que el proyecto termine y a qué precio? ¿Quién tiene derecho de compra preferente? ¿Puede un socio transferir su participación a un tercero sin el consentimiento de los demás?

En un proyecto de desarrollo inmobiliario, la salida de un socio no es un evento administrativo menor, es un evento que realmente puede paralizar el proyecto si no hay reglas para manejar esa situación. Un socio que quiere salir y no tiene mecanismo contractual para hacerlo de manera ordenada tiene el incentivo perfecto para crear un conflicto judicial que fuerce la disolución, con todas las consecuencias que ello trae; por otro lado, el socio que quiere quedarse pero no tiene el derecho de preferencia para adquirir la participación del que sale, puede encontrarse de un día para otro con un codesarrollador que no eligió.

Igualmente, la definición correcta entre los socios de qué constituye una decisión ordinaria, es decir, la que puede tomar el socio a cargo de la operación; y qué constituye una decisión extraordinaria o que requiere unanimidad o mayoría calificada de los inversionistas codesarrolladores, es una de las omisiones contractuales más frecuentes. Sin esa distinción básica, cualquier decisión relevante puede convertirse en fuente generadora de conflicto y, en un proyecto de construcción, las decisiones relevantes ocurren con frecuencia.

La estructura societaria del proyecto no es un detalle

La elección del vehículo jurídico para el proyecto, esto es, si se desarrolla a través de una sociedad específica de propósito único, de una copropiedad, de un fideicomiso o directamente en la sociedad operativa de uno de los socios, tiene consecuencias concretas en la responsabilidad de cada parte involucrada, en el régimen fiscal del proyecto, en la capacidad de cada socio para garantizar financiamiento y en los mecanismos disponibles para resolver conflictos.

Ejemplos sobran: un proyecto desarrollado en copropiedad sin convenio de copropiedad que regule los derechos y obligaciones de cada copropietario es un proyecto sin reglas de gobierno; y un proyecto en una sociedad de propósito único con estatutos genéricos tiene más forma, cierto es, pero no necesariamente más protección.

El momento de diseñar la estructura es antes de que haya conflicto que estructurar

La ironía del joint venture inmobiliario mal estructurado es que los socios siempre tienen la oportunidad de diseñarlo bien, al inicio, cuando la relación es buena, los ánimos son favorables y nadie tiene todavía incentivo para no ceder en los detalles. Casi siempre dejan pasar esa valiosa oportunidad.

La conversación sobre los mecanismos de salida, los derechos de preferencia, las decisiones que requieren unanimidad y el régimen de responsabilidades de cada socio es incómoda al inicio, porque implica imaginar escenarios negativos en un momento en que todo parece prometedor, pero esa incomodidad al inicio es directamente proporcional al tamaño del conflicto que previene.

Un pacto de codesarrollo inmobiliario bien diseñado no es un contrato para cuando las cosas van mal, por el contrario, es la razón por la que es mucho menos probable que vayan mal.